買到海砂屋瑕疵車 可要求銀行終止撥款

卡優新聞網 (2010-10-30)

林怡秀

由於過去民眾買到問題屋或問題車的糾紛層出不窮，為保障消費者權益，行政院消保會針對購屋及購車的買賣契約進行修訂。並於28日通過「個人購車及購屋貸款定型化契約，應記載及不得記載事項暨範本修正草案」，未來民眾若是買到問題車或問題屋，可先要求銀行停止撥款，避免辛苦積蓄付諸東流，全案將待金管會公告後實施。

在定型化契約應記載事項中增加「按房屋買賣雙方出具之撥款委託書辦理撥付」一項，民眾若發現自己買到的房屋或車輛有瑕疵，可要求銀行撤銷或解除撥款，避免錢繼續流到奸商的口袋。

消保官黃建隆表示，應記載事項屬法規命令，具有強制性，一般民眾購屋時，通常要過一段時間才會發現房屋有瑕疵，未來若實施，消費者一旦買到海砂屋、輻射屋，或曾發生非自然死亡事件的凶宅，都可以要求銀行止付撥款，對消費者形同多一層保障。

除了針對購車購屋的民眾外，在不記載事項部分也增列第11點，即金融機構辦理自用住宅放款或消費性放款時，如已取得足額擔保，不得再要求債務人需有連帶保證人。

黃建隆指出，一般借款要求要有保證人的情況屢見不鮮，民眾對於擔任保人也都聞之卻步，因此若金融機構已經取得足夠擔保，除非債務人授信不足，如缺乏穩定經濟來源等，否則不得要求要有保證人。

若債務人因授信不足需要有一般保證人，銀行也不得要求一般保證人拋棄先訴抗辯權。消保會解釋，先訴抗辯權是一種權利，意即債權人未就債務人的財產強制執行前，保證人有拒絕清償的權利，對保證人來說，也是一大保障。這些強化買方及保證人的規定，經金管會公告後就可正式實施。

買土地未過戶就轉售 要課稅

中央社 (2010-10-30)

（中央社記者林沂鋒台北30日電）房價不斷攀高，房地產交易熱絡，台北市國稅局表示，民眾購地未過戶就轉售他人，所獲利益屬所得稅法規定「其他所得」，應申報綜合所得稅，否則一經查獲，除補稅還要加處罰鍰。

房價飆漲，財政部是否有因應方案受關注。財政部長李述德日前在立法院表示，國稅局針對法拍屋及預售屋短期內轉手多次，或帳戶有巨額資金流動的個案，都已特別注意，只要交易產生大額利潤，都會針對財產交易所得課稅。

財政部所屬各國稅局都已積極查察相關案例中，北市國稅局以實例表示，納稅義務人甲君在98年度向乙君購進1筆土地，成交價為新台幣2000萬元，但甲君並未辦理產權過戶，就將土地以2500萬元出售給丙君。

依據所得稅法規定，甲君出售的是土地移轉登記請求權，扣除其買進成本2000萬元後，甲君所獲取的利益500萬元就是「其他所得」，經併入甲君98年度的個人綜合所得補稅並處罰鍰。

北市國稅局籲請民眾注意並釐清觀念，未以本人名義辦妥土地所有權人登記而即出售，所獲利益核屬其他所得，並非免稅土地交易所得，應依法報繳所得稅，以免遭補稅處罰。991030

堵建商養地 央行選後可能再出招

2010/10/29

【聯合報╱記者羅兩莎╱台北報導】

本國、外商等銀行承做建築貸款餘額頻創新高，引起中央銀行高度關注，央行昨天邀集國內五家建築貸款放款金額最高的銀行主管座談，「深入了解市場狀況」，作為未來政策參考。銀行業者表示，若央行這一波「道義勸說措施」效果不大，建商繼續搶地、搶貸及養地，央行不排除在年底前，針對建商的土地貸款等，祭出新一波管制措施，以穩定房市。

央行日前公布，至9月底止，本國、外商及中小企銀承做建築放款餘額直接飆破1.2兆大關，衝高到1兆2,128.86億元，不僅較8月底暴增373.51億元，年增逾2,200億餘元，出現「連八月增加」的異常現象。

央行3月分起針對房市投資客祭出降成數、取消寬限期及調高利率等「三縮措施」，6月下旬更是鎖定北市和北縣10直轄市祭出管制措施。

但央行一連串針對性措施只衝著投資客而來，卻沒管制建商空地貸款。

銀行業者說，不少建商開始擔心，央行下一個針對性措施應是建商的「土地融資」，特別是空地貸款，因而引爆搶貸和搶買土地風潮，致土地標售價格頻創新高，銀行建築貸款餘額跟著也一路飆高。

央行面臨越是出招，地價卻愈標愈高，土、建融金額更是直線往上衝異常現象；昨天央行邀集台銀、土銀、合庫銀及兩家民營銀行相關主管「喝咖啡」，了解建築貸款不斷飆高背後代表意義。

昨天受邀喝咖啡的五大銀行中，有前兩大銀行9月分建築貸款暴增40、50億元，甚至高達60、70億元，央行要求相關銀行解釋「到底是怎麼一回事？」

銀行業者透露，9月分建築貸款大增數十億元，主因是某一大筆企業周轉金，與建商養地、炒作房地產無關。

但銀行業者坦承，不少建商憂心將來央行政策「有變化」；即繼目前「道義勸說」措施後，將來進一步祭出類似民國78年「228」針對性措施，如：除禁止空地貸款、大幅降低土地融資成數至4成等，引爆建商搶地、搶貸風潮。

此外，銀行業者並透露，隨著新莊副都心的土地屢創天價後，不少早在2、3年以低價購入該地區土地的建商，從今年下半年起，陸續要求銀行改以「市價」作為鑑價標準，變相取得比原額度高出30%至40%的額度，繼續用銀行低利資金「養地」。

打房鈍化 10月房市又見溫室效應

2010/10/29

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

儘管財政部不斷拋出財稅議題抑制房市，但自9月止跌回暖的房市，10月持續升溫，包括住商不動產、台灣、中信房屋10月交易量都有一成左右成長。房仲業表示，政策效應明顯鈍化，自住買盤持續回籠，預料年底前還會湧現一波買氣。

 

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房市買氣自9月止跌並大幅揚升後，統計10月各加盟店成交量，截至昨 (28)日為止，全台交易量較上月增加9.8%，仍持續走揚。預料加上最後一個周末假期成交量還可再增加3~5%，將可回到今年5月打房前水準。

 

另外根據台灣房屋截至28日的統計，台北市、縣10月也各有6%及8%的交易量成長，房價亦呈微幅上揚；各縣市中以新竹縣市成交量上升最明顯，達到9%，台中市也有8.9%的成長表現也不差，高雄也擺脫淹水陰霾，成交量微幅上升3%。

 

徐佳馨分析，主要是因為年底結婚或是換屋等具有購屋迫切需求的自住買方，不受政策影響，仍維持原訂購屋計畫進場購屋，讓交易相形穩定，住宅價格雖有起漲，漲幅都在一成之內，特別是以一般中產階級為目標族群的住宅產品，由於買方購屋能力並沒有提升，加價幅度有限。

 

在區域表現上，桃竹表現較佳，台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，新竹房市和景氣緊密相連，景氣不好交易量就急縮，一轉好就爆量。價格方面則是持續穩定上揚，目前平均房價來到每坪16.2萬元，較去年同期約有14%漲幅。

 

五都選後將正式升格新北市的台北縣，10月以新莊、土城、中永和等地買氣較旺，而這些區域今年以來承接大批來自北市的自住客，愈到年底，自住客戶買氣更形加溫。

 

10月較令房仲業者詫異的是，成交產品類型又有兩極化現象，集中在高總價與低總價兩端，中階產品買氣反而不如上月。徐佳馨指出，年底仍以首購客戶占大宗，低總價產品熱門是意料中事，中階產品買氣縮減，顯示換屋族觀望轉濃。

 

至於高總價產品，包括店面型住家、豪宅產品等買氣持續加溫，徐佳馨分析，購置這類不動產的購屋人口袋極深，不太受打房影響，對於具收益或有題材的不動產特別青睞，她認為這一類買家未來將成為市場上不可忽視的一大力量。

 

Q3房地指數北南熱 台中獨冷

中央社 (2010-10-28)

(中央社記者韋樞台北28日電)第三季國泰房地產指數調查指出，全國房市第三季的成長動力來自台幣升值與游資充斥的預期心理，造成台北市價量背離，令人擔心；北縣則價量俱揚，南高持續加溫，而台中最冷。

 

國泰建設和政治大學房地產研究中心合作，發布2010年第3季國泰房地產指數。政大房地產研究中心主任張金鶚表示，第3季全國新推個案市場價格大漲，成交價連續2季創歷史新高，成交量也維持在近13年來新高。

 

張金鶚指出，第3季市場的基本結構，原本認為應該是央行管制措施與兩岸經濟協議簽訂效應下，多空膠著盤整格局，但市場運作結果，卻是由台幣升值與游資充斥引發預期心理所主導，顯示央行打房政策影響有限。

 

張金鶚分析各地房市情形，台北市成交價創歷史新高，推升到每坪61.44萬元，推案量滑落到630億元，呈現價量背離結構，是否第二波價量高峰已出現轉折值得觀察，未來發展最易回歸到市場基本面。

 

台北縣呈現價量創歷史新高的局面。張金鶚說，台北縣雖然同樣遭受央行打房的衝擊，但因持續接收來自台北市的移民與投資客，反成為第3季市場價量表現最突出的地區，可能成交價推升到每坪24.17萬元，推案量多達769億元，成為各縣市中推案量唯一明顯增加地區。

 

桃竹地區新推個案持續第2季復甦情勢，每坪成交價格14.94萬元再創新高，漲幅季增9.15%，為各區之冠，成交量也維持高點；與台北縣一樣，桃竹地區也明顯有大量北市和投資客進駐。

 

台中地區量價為各區最冷之處。張金鶚說，可能成交價每坪14.22萬元雖略增，但漲幅為各區最少，成交量的指數更是一年來最低，市場成交規模和銷售率萎縮，市場發展能量不足，加深建商存貨壓力。

 

南高市場則繼續欣欣向榮。他說，特別是在價格揚升下，達每坪13.24萬元，銷售率也大幅躍進，整體市場價量結構明顯異於其他地區，脫離過去幾年低檔盤整結構，顯示逐漸復甦中。

 

張金鶚擔心，央行信用管制，結果除台中之外，各地反而愈打愈熱，甚至要用「脫韁野馬」來形容，更加推向泡沫之路，不知道何時泡沫破滅；這一季房地產上漲是由資金行情造成，希望政府特別注意這件事，否則任由投資客和政府對賭，最後是全體社會受害。

住宅大樓日租屋染毒 住戶恐慌怒吼！

TVBS新聞 (2010-10-28)

何宜信

高雄市美術館、農十六一帶，高級住宅大樓林立，房價愈炒愈高，投資客為了增加收入，紛紛把房子改裝成日租屋營業，不過，最近卻被警方查獲日租屋裡窩藏藥頭，甚至成了開毒轟趴的地點，讓附近大樓的住戶人心惶惶，忍不住站出來抗議。

警方：「這是K嗎？4號啦。」

美術館的高級住宅大樓竟然成了毒窟，青少年躲在房間裡開起了毒轟趴派對，一查之下才知道房間竟然是日租屋，而更早之前，附近農十六也有警方突擊，抓到藥頭，同樣也是在日租屋裡頭，接二連三出事，讓最近也出現日租屋的隔壁大樓跟著人心惶惶，忍不住站出來怒吼。

住戶：「就是前面這一戶。」記者：「哪一樓呀？」住戶「17樓。」住戶：「這邊本來是住宅區，結果這樣變成很複雜，住戶複雜就比較不好呀。」

住戶說，他們大樓裡就有一戶人家，把房子拿來改裝成3間日租屋營業，每天都有顧客進進出出，份子複雜，讓他們提心吊膽。大樓主委：「大樓監視器包括地下室，整個都是重新更換。」

儘管管委會花了近百萬改善監視系統及管制設施，仍然無法消除住戶心中恐懼，現在，日租屋藏毒的案件一再發生，住戶們忍不住恐慌，只希望有關單位能想想辦法，維護他們住的安全。

新修購屋貸款契約範本 增訂瑕疵屋止付條款

住展房屋網 (2010-10-29)

住展房屋網提供

根據行政院消保會最新修訂通過的『個人購車及購屋貸款定型化契約範本』中，增訂了民眾辦理房貸時，須在撥款委託書中名列可暫停或終止付款的但書，實際則包含買到輻射鋼筋屋、海砂屋漏水屋及兇宅等。
消保會最新修訂版本之修正有下列幾項，分別是增訂「不得記載事項」第11點，修正「應記載事項」第1點及「範本」第1條。不得記載事項第11點主旨是，如金融機構已取得足夠擔保，不得再要求貸款方提供連帶保證人。
至於修正應記載事項及範本部份，則是增列『須按照撥款委託書辦理』條文，也就是若消費者發現買到輻射鋼筋屋、海砂屋、重大瑕疵、建物發生過兇殺案及其他約定情況時，買方可請求中止撥款。消保會說明，這項新規定最晚下個月7號前就會實施。
就上述新修範本內容來看，消費者購屋或購車時申請貸款，確實將得到更多保障；一方面可消弭過去社會觀感不佳貸款人無法繳貸時，金融機構未先向原貸款人追繳前，就逕行向保證人追債之不合理現象，萬一買到瑕疵屋也有一定保障。
不過消費者仍需注意，有關買到上述各類瑕疵屋的中止撥款，是須在貸款撥發生效前為之；如銀行已開始付款，則仍將無法要求止付貸款。也就是，此新修訂並非退費機制。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw